「みんなで大家さん」は危ない？？口コミが悪い理由

こんにちは。shama(しゃま)と申します！

最近よくネット広告を見かける「みんなで大家さん」

気になった方は多いのではないでしょうか

しかし、ネットで検索しても「危ない・・・」や「やめた方が良い・・・」ばかり

この記事では”「みんなで大家さん」はなぜ、こんなに口コミが悪いのか”についてお伝えしていこうと思います

※shamaは、2022年12月から「みんなで大家さん」を運用予定でう。契約済み

みんなで大家さんとは？

みんなで大家さんとは”小額から始められる不動産投資”

「一般的な不動産投資」との違いは、投資する人が「個人」か「みんな」かの違いです

一般的な不動産：個人で何千万もする建物を購入し、家賃などの収益を得ていく

みんなで大家さん：1企業が何人かから少額ずつ資金を集めて建物の購入や建設に投資し、分配金をみんなで分ける

個人で行う一般的な不動産投資は、建物の管理なども個人で行うため大変ですが

みんなで大家さんは、あくまで企業が投資しているため個人が行う管理などはない

小額から始められて、ほったらかしで不動産投資ができるって感じですね

運営企業

販売会社名	みんなで大家さん販売会社
運営企業名	都市綜研インベストファンド株式会社
取締役	栁瀨 健一
設立	平成11年8月

都市綜研インベストファンド株式会社は、建設業で知られている共⽣バンク株式会社のグループ会社の一つであり

「みんなで大家さん」シリーズは、2022年でサービス開始15周年を迎えました

知名度・信頼度のある会社が親会社なのは安心できますね

みんなで大家さん　メリット

では、みんなで大家さんの投資者のメリットとは何でしょうか

出資金100万円から可能

前文で”小額から始められる不動産投資”とお伝えしましたが、その金額が「1口100万円から」

一般的な不動産投資の場合は、マンションの1室や小さなアパート1棟の購入だけでも何千万もするのに対し

みんなで大家さんは、商業施設など大きな建物に対し、100万円から投資が可能なのは

何千万も貯金がない方や不動産投資のために、ローンを組みたくない人には魅力的な投資商品ですね

高配当＆年6回分配される

「年間想定利回りが7.0％」（税引前）

銀行の金利（税引前）で比較すると

どこにでもある、ゆうちょ銀行で金利：0.001%
年利が高いで評判のあおぞら銀行で金利：0.2%

こう考えると、7.0％って大きいですよね

想定利回りは過去の実績を基に算出されています

下記は、無料資料請求時に同梱されていた書類になります↓↓

殆どが7.0％以上利回りですね

また「年に6回、分配金として受け取ることが可能」

商品によって、偶数月・奇数月に分かれて分配金が指定口座に振り込まれます

2カ月に1回のちょっとしたお小遣いみたいなものですね

期間が決まっている

商品によって「投資期間が決まっています」

期間は、3年～5年と短めです

一般的な不動産投資と異なり、長く継続していかなくても良いのはメリットですね

優先分配

みんなで大家さんには「投資家へ優先分配の仕組み」があります

これは、購入した賃貸の収入を下記順番（①～④）で分配する仕組みです

この図の①優先出資者が私達のような投資家、③劣後出資者とは営業者からの出資のことです

また、④残利益に関しては①優先出資者に残利益の3.0％相当額を分配

例えば、対象不動産の評価額が何％か下落した場合でも、損失は営業者から負担され始めるため、優先出資者には影響されにくいと考えられます

元本割れをしたことがない

”元本割れするリスクが全くないとは言い切れない”ですが

創業以来、約70種の商品で「元本割れしたことがありません」

これも、上記の優先分配の仕組みによるものだと思います

では、なぜこんなに実績を基にした良いメリットばかりなのに口コミが悪いのでしょうか

みんなで大家さん　悪い口コミの理由

ネット検索やSNSなどで見ても悪い口コミばかりの「みんなで大家さん」・・・

信用度が低いんですね。この要因は、3つあると考えています

広告やCMで良くいいすぎ

みんなで大家さんの広告やＣＭでよく見る文言（メリットでも書きました）

認知度的にはあがりましが、この文言を押し出しすぎて信用度が低くなりつつある気がします

みんなで大家さんは、監督官庁から事業を営むための許認可の「不動産特定共同事業許可」を得ているので法的な面で見ても信用度は高いはずなんですが、残念ですね

みんなで大家さん「不動産特定共同事業許可」についてはこちら

投資家がご年配ばかり

実際の投資家の割合が「ご年配の方ばかり」というのが、世間からみて

「情報弱者を狙った詐欺では？」

など言われる要因では、と考えています

確かに、ご年配の方の割合が多いのは事実

しかし、これは当たり前ではないでしょうか

100万円投資したとして税引後もらえるのは年56,000円（利回り7.0％の場合）

月で割ると2カ月に一回、9,333円もらえる計算です

出資金額が少ないと、それほど魅力的な数字ではないではないと思います

不動産投資ができるとしても、まとまったお金を得るためには退職金などをもらった（まとまったお金を持っている）後に投資していただいた方が、利益としては魅力的ですよね

HPを見てもターゲットを

「老後の年金生活に苦しい高齢者の方」にして、「お小遣い感覚で2カ月に一回まとまったお金が入ることで日々の生活の足しになる」をメインにしているのが分かります

私でもターゲット層を決める際に、同様のことを思います

「情報弱者を狙う」というよりは、「より魅力的に商品を見せられるターゲット層を選定している」と私は考えています

1度行政処分を受けたことがある

みんなで大家さんは「過去に大阪府から行政処分を受けたことがあります」

これは、無料請求した書類にも記載されていました

しかし、この一件「大阪府との会計の見解に相違があったことにより起こった」ことが判明

その後、すぐに解決されたので業務の一時停止のみで済みました

行政処分の内容・要因をまとめます

いつ	平成25年
行政処分内容	「不動産特定共同事業に係る業務の60日間の一部停止」
行政処分理由	都市綜研インベストファンドが提出した貸借対照表において 約32億円の債務があると報告した為、 ”不動産特定共同事業を営むことはできない”とされた
要因	大阪府としては、”不動産特定共同事業法”という法律にしたがって 会計処理をしてほしかったのですが、 都市綜研インベストファンド側の税理士が行った会計処理法は”法人税法”と 大阪府がやってほしかった会計処理法と異なる計算をしていました その為、”債務が過剰にある”という報告になってしまった
その後	すぐに、不動産特定共同事業法で会計処理した値を大阪府へ提出し、無事解決 また、出資者向けにも実際の財務状態が公開されました （保有する不動産の現在評価額が88.8億円、 対象不動産の取得にかかわる債務が11.4億円）

行政処分理由を簡単に言いかえると

「責務が多すぎる＝元本割れした時に投資家を守る資金が不足している＝都市綜研インベストファンドには投資家からお金を集める資格がない」

ので、”不動産特定共同事業を営むことはできない”ということです

この一件で、解約や問い合わせが殺到し”一時的に返金対応が遅れる”などが起こりましたが

その後、投資家への対応も終わり”返金をしなかったという事実はない”です

しかし、SNS上では

「1度、行政処分を受けた会社だから、信頼できない」

「元本の返金が遅れたり、返金されなかったことがある」

など、尾ひれが付き悪い口コミが広がっているようです

まあ、一企業が政府に出す会計法を間違えていたというのはどうかとも思いますが、

この一件のおかげで都市綜研インベストファンド側も社内の会計士などを見直す機会にはなったんじゃないでしょうか

最後に

みんなで大家さんは、「高利回り」「100万から始められる」など不動産投資には魅力的なメリットばかりですが、”なぜ悪い口コミが多いのか”が少しでも伝わったでしょうか

私も「みんなで大家さん」を始めるか悩みましたが、悪い口コミや行政処分の理由を理解したうえで、実際に投資した方が書いた”元本割れした”という情報が見られなかった為

（老後の勉強として）100万円だけ「成田13号」に投資することを決めました

良いと思ったら、今後何百万か足していく予定です

最後に「みんなで大家さん」を始めようか悩んでいる方へ決め手の一つとして知ってほしいのが

”みんなで大家さんは途中解約ができる”です

途中解約の際には、手数料一律3.3％（税込）かかりますが、手数料分を配当金でもらえるまで放置すれば、損はしないはずです

途中解約の方法は、『RiChannelの主＋α』さんのブログで分かりやすく説明されていますので参考にしてください

また、契約の際にはギフトカードなども貰えるため結局はプラスになるとは思います

そのため、とりあえず初めてみて不安に思ったら解約するというのも有りだとは思います♪

これは、あくまでも私の考えになるので、投資はなくなるリスクを理解して、自分で考えて行ってください♪